대한민국 부동산 사용설명서 – 김학렬(빠숑)의 새로울 것 없는 신간 볼까요

>

>

자칭 부동산 분야의 최고’인사이트’김 학료루, 펭네ー무파션님의 2019세번째 책이다. 2019.1.30., 2019.7.25., 그리고 이 책이다. “부동산 절대 기준 파션의 특급 가이드”,”20년의 연구의 노하우를 집약한 결정판!”,”20만 독자가 인정하는 부동산 바이블”,”조회 수 2,000만 뷰 명품 블로거”,”국내 부동산 분야 최고’인사이트'”……부동산 절대 기준, 부동산 바이블, 명품의 블로거, 부과하고 싶을 정도로 뛰어난 용어는 다 붙였다. 연초에 지금도 사야 할 아파트는 있다를 발간하자마자 구입해 읽고 중고서점에 내다 판 뒤 앞으로 아빠의 책을 돈 주고 사서 읽는 일은 없을 것 같았다. 팟캐스트를 통해 구독자들에게 투자천재는 못해도 호겐은 되지 말라고 강조했던 사람이 그곳에서 그곳에서 똑같은 내용의 책을 제목만 바꾸고 숨가쁘게 내쉬는 바람에 돈을 주고 책을 구입해 읽은 입장에서는 당혹스러웠다. 저자 혹은 출판사에서도 소비자층(독자)의 그런 동향을 파악했는지, 초판을 예약했을 때만 판ネ이 실거주에서 검토한 아파트 리스트를 준다는 미끼 상품을 주기에 이르렀다. 그렇게 베스트셀러 수위라고 홍보하고, 강의를 다니고, 또 새로운 책을 내고……저자 입장에서는 확실한 수입 구조를 구축한 것이지만, 독자 입장에서는 호갱도 이런 호갱이 없다.

>

아마 일반 독자 중 한 자리에 본 서평을 쓰다. 파파님이 부동산 시장에 대한 통찰의 결과물로 책을 낸다면 나는 그런 부동산 분야 전문가들의 책을 다수 읽는 입장에서 이 책에 대한 나름대로 평가를 해 보겠다.​ 2019.12.10.11:45현재 네이버에검색 시 검토는 총 8건 등록되어 있고, 그 중 무려 7건이 저자 스스로 작성한 사건이다. 제목을 보면 2019.11.28.’교보 문고 종합 1위. 이제부터 시작일 뿐이다.’2019.12.03.[대한민국의 부동산 사용 설명서의 출판 기념 특강]자기 광고를 무한대로 재생산하고 있다. 리뷰 제목만 놓고 보면 작성자가 누구인지 알 수 없기 때문에 일반 독자는 저자의 자화자찬, 나아가 자기 돈을 특별히 빈틈없이 받아들일 수도 있다.오늘이었는지 책을 많이 읽는 블로거이면서 투자자, 작가이기도 한 사람이 대한민국 부동산 취급설명서에 서명을 하면서 요즘은 그(파ニョ)에 대한 호불호는 갈린다. 전작과 비슷한 내용으로 출판을 계속하고 있다는 비판도 있다”고 기록한 것을 확인했다. 그리고 서평 말미에는 “이러면 서재가 ‘파놋님’의 책으로 가득 찬다”는 재밌는 코멘트도 남겼다. 이들은 동업자와의 공생관계다. 나는 직접적인 비판이 매우 어려운 상황에서 튀지 않도록 서평가 나름의 비판을 제시했다고 이해했다.대한민국에 부동산은 많고 그 안에 거주하는 사람도 많지만 부동산을 재테크의 영역으로, 공부를 하고 강의를 따라갈 만큼 과격한 사람은 없다. 때문에 출판 초기 온라인 서점 재테크 분야 1위, 경제 경영 분야 1위, 단 한나절이라도 제목을 확보해야 향후 전국의 강의 등에서 수입을 확보할 수 있다. 이곳에서는 품앗이 구조가 활용된다. 서로 추천사를 쓰고 극찬하며 각자의 유튜브 방송에 초대해 기만행위를 한다.

>

나는 누군가를 과격하게 좋아하거나, 과격하게 싫어하지 않는다. 타인에 대해 일정한 거리를 두는 편이다. 그런데 파님 씨에 대해서는 아주 큰 호감을 가진 적이 있었다. 부자 지도, 다시 쓰는 타쿠리지를 읽었을 때는 이 사람, 분명 다른 전문가들과는 다소 다를 줄 알았다. 그래서 블로그 이웃 신청도 하고 그의 칼럼을 지속적으로 체크했다.대학가요제에서 담다디를 불렀던 가수 이상은을 무척 좋아한다. 현재의 성공에 만족하지 않고 지속적으로 음악세계를 탐구했고, 현재의 것이 정답이라고 안주하지 않고 도전과 공부를 계속해 왔다. 담다디 언젠가 비밀의 화원 삶은 여행 등 그가 음악적 성장을 거듭해 만들어낸 음악을 보면 대중성은 떨어질지 몰라도 인생에 대한 철학적 고민을 충분히 담고 있다.한편 유명한 힙합 가수 매드클라운은 마미손이라는 콘셉트의 가수로도 활동하고 있다. 매드클라운이라는 가수는 그 자체로 일반 대중에게 각인된 이미지가 있으며, 대중이 원하는 기대 수준, 음악적 완성도가 있기 때문에 그 틀에 갇히는 시야를 벗어나 새로운 도전, 새로운 활동을 하고 싶어 분홍색 마스크를 쓰고 마미손이라는 이름으로 활동하고 있다.내가 말하고 싶은 것은 내가 다 아는 것은 아니다와 현재 나의 지식이 완성적 지식이 아니라도 겸손해야 더 발전적인 사고와 공유가 가능하다는 점이다. 저자’파션’은 이미 자신이 부동산과 관련해서는 지난 20년의 연구의 노하우를 바탕으로 최고의 전문가, 굳이 절대 기준으로 표현하고 책을 펴냈다. 스스로 무엇을 자화자찬하든, 촐랑촐랑하든 상관없다. 난 좋은 결과만 읽으면 될 뿐이야. 그러나 새로운 것은 없다. 지속해서 같은 내용의 반복이다. 1년에 책은 세번이나 출판하는 것은 자신이라는 존재를 각인하기 위한 것 그 이상 그 이하도 아닌 것으로 보인다. 앞서 언급한 다른 작가(전문가)의 서평에 같은 내용이 반복되는 것을 저자의 소신이라고 표현하기도 했다. 과연 이를 소신으로 볼 수 있을까.

>

” 아는 사람만 알아보는 대한민국 1%의 부동산 인사이트”” 아는 사람만 알아보고 있다”,”대한민국 1%”꽤 거만한 용어, 말이다. 추천사를 쓴 대학교수는 추천사를 쓴 입장에서 상대방을 극찬하는 것은 흔한 일이다. 하지만 좋은 말로 자신의 블로그에 옮겨 쓰고 있는 저자는 뭔가. 자신의 위대한 인사이트를 이해하고 불과 1%에 불과했다 똑똑이 성질 때문에 이 책을 펴낸 것? 그렇지 않을 것이다. 오해를 살 만한 불필요한 격찬은 필요하다면 변형시키거나 제거했을지도 모른다. “너무 취한 것은 아닌가?”라는 염려가 된다.​ 지금까지 총 6권의 파션님 책을 읽었고, 그 서평을 다 쓴 후에 전혀 모르는 남의 글의 반응을 보면 최근작 정도 파)님에 대한 실망이 크다. 똑같은 내용, 초판 예약 시 아파트 촬영 부록 증정 등 너무 상업적으로 부동산 지식을 활용한다는 비판이 많았다. 저자 자신도 모르는 바는 아닐 것이다. 하지만 굳이 신경쓰고 싶지 않을 것이다. 자신의 블로그와 팟캐스트에는 자신을 지지하는 열성적인 지지자만 있고 그들에게 둘러싸여 있으니 굳이 외부에서 날리지 않는 화살을 신경 쓰고 싶지 않을 것이다.이 책에서 저자는 계속해서 시장의 문제를 정치적으로 해결하기 위해서가 아니다라는 표현을 쓰고 있다. 지금 시장에서 저자를 보는 시각을 내부 지지자에 파묻혀 술에 취한 것은 아닌지, 저자가 이 서평을 만약 읽는다면 스스로 돌아보는 계기가 됐으면 한다. 입지 전문가의 현재 입지는 어디인지, 상품의 질은 어떤지, 수요자의 수요는 어떤지, 공급자 측에서만 일방적으로 공급하고 있지는 않은지 부동산 전문가라고 주장하는 인사이터의 상품적 가치에 대한 자체 분석이 시급하다.

>

자, 그러다가.. 책을 읽었기 때문에 책의 중요한 부분, 공유할 수 있는 내용을 골라서 함께 하고 싶다.위험 징후가 있는 지역이 눈에 띄기 시작한 지금은 부동산 시장의 블랙 스완(발생 가능성이 적어 예상하기 어렵지만 막상 발생하면 큰 영향을 미치는 사건)에 대비해야 한다. 가장 좋은 방법은 부모 세대를 벤치마킹하는 것이다. 1 1첫째,” 듣지 않고 투자”를 하지 않는다. 생활비를 감안하지 않은 무리한 대출도 금지다. 매입한 부동산의 미래가치가 이유 없이 오를 것으로 기대하는 것은 아닌지 항상 의심해야 한다. 제2에 실제 거주 층이 아니라 투자가들끼리 매물을 돌리다 시장에서는 없는지 체크해야 한다. 지금 가장 핫한 지역의 부동산 시장에서도 당장 그 수요를 받아줄 실수요층이 있는지 확인해야 한다. 서울이 아닌 지방 중소도시는 더 주의가 필요하다. 인구 수십만 명 수준인 지역은 소수의 투자층을 집중 매수해도 시장이 비정상적으로 왜곡될 수 있다. 실거주 위주의 시장은 절대 폭등하지 않는다. 물가 인상 전후의 수준으로 상승하는 것은 자연스러운 현상이다. 특별한 호재가 없는데도 가격이 급등하는 시장, 매물로 급격하게 축소되는 시장은 묻지마 투자세력이 들어온 것이다. 호재가 없는 지방 소도시의 급등은 대부분 그렇다. 마지막으로 본질을 충실히 투자해야 한다. 부동산의 본질은 입지이며 입지의 미래가치를 고려하지 않은 투자는 위험하다. 어느 시장이든 입지 공부가 우선이다. -43p,중국 ​, 결국은 부동산 시장의 주요 참가자 중 투자자를 대상으로 ‘불로핑’에 유의한다는 것이다. 블래핑은 자신의 패가 좋지 않을 때 상대를 기권시켜 이길 목적으로 거짓 강한 베팅이나 레이스를 하는 것을 말한다. 실거주층이 아닌 투자자끼리 매물을 돌리는 시장은 결국 부동산 시장을 왜곡하는 그들만의 리그이고, 이에 현혹된 사람들은 묻지마 투자를 강행하게 된다. 최종 피해자는 실거주자다. 다주택자의 사회적 역할은 분명히 있다. 유럽의 경우 산업혁명이 몇백년에 걸쳐 일어나면서 노동자의 권리가 점차 신장되어 국가에서도 국민의 주거정책에 신경을 썼다. 한때 국가가 제공한 임대 주택이 50%에 이른 국가도 있었다. 반면 한국은 압축성장 과정에서 성장(양적, 기업 우선)을 우선하고 근로자 처우는 뒷전인 경향이 있다. 이 때문에 민간에서는 대부분의 주거 임대를 제공해 왔다. 그러나 임대수입을 목적으로 한 부동산 투자와 시세차익은 단기 시세차익을 노린 상기 시장교란과는 확연히 다르다. 저자는 투자가와 실제 거주자 두 사람을 모두 염두에 두고 책을 쓴 것처럼 표현하고 있는 만큼 독자는 자신의 포지션에 의해서 책의 이해를 달리하는 필요가 있다.

>

(시장-1)지금 가장 유리한 사람들은? 정부 기업 개인 모두 처지가 다르다. 각자의 입장에서 해석한 의견에 좌지우지되지 마라. ​(시장-2)분양가 상한제, 논리적으로는 완벽하다. 분양가를 잡아도 수요가 그대로면 프리미엄이 오른다. 집값 외에 일자리와 기반시설에 집중해야 한다. ​(시장-3)각종 위기에도 끄떡없다’안전 가옥’이 있어! 부모 세대의 실수요 투자를 벤치마킹해야 한다. 무리한 대출은 피하고 우선은 입지 공부부터 하자. ​(시장-4)입주 많다고? 역전세를 활용하라 →입지상황 파악이 먼저다. 대응 전략을 준비하면”바닥일 살 기회”가 될 수 있다. ​(시장-5)우리 집이 필요한가? 생각부터 바꿔라부동산 정책은 정부 기업 개인의 이익이 돼야 성공한다. 특정 집단만의 이익이 되어서는 효과가 발생하지 않는다. (시장-6)전문가 믿지 → 부동산 논쟁에서 이익을 보는 것은 전문가 집단이다. 참고는 되지만” 듣지 않고 추종”은 절대 안 된다. ​(시장-7)부동산 시장에 ‘대세’은 없다 →지역별. 유형별로 시장은 세분화될 것이다.양극화가 심화될 것이다.

(수요-1)집이 남지만 집값은 왜 오르나? → 전국 평균은 의미가 없다. 특정 지역과 유형에 대한 공급이 턱없이 모자라기 때문이다. ​(수요-2)줄줄이 재개발.재건축에도 아파트가 항상 부족한 이유 →”신규 아파트”의 수요는 계속 증가하지만 재개발.재건축은 호수의 증가에 한계가 있다. ​(수요-3)수요와 공급을 측정하는 ‘파션의 노하우’→ 공급량 파악은 비교적 쉽다. 수요는 정량적 방법 외의 변수가 많지만”현장의 동향”을 고려해야 한다. ​(수요-4)갭 투자 가수요에 ‘허 겐’안 되는 법 → 가격 결정은 결국 공급과 수요이다. 실수요층이 없으면 가격은 떨어진다. “총 옵션 비용을 잘 보라. ​(수요-5)환율의 하락, 거래량 감소 시기’급매물 선별 법’→ 환율 하락 반영물이 ‘급매물’로 포장된 가능성이 크다. 중개업자의 말만 믿고는 안 된다. ​(수요-6)공급 과잉, 현명하게 활용하면 된다 → 입주 대란에 대처하겠다는 의지가 가장 중요하다. 가격 조정을 못하면 상품성을 높이고 해결해야 한다. ​(수요-7)’자가 점유율’에 숨겨진 의미 → 자가 점유율 낮은 강남과 1기 신도시,’미래 가치’에 의해서 다른 해석해야 한다.

>

(가격-1)버블 가격. 랜드마크 아파트로 잡아라 → 대기수요가 항상 존재하는 랜드마크 아파트의 시세는 외부 영향에도 크게 조정되지 않는다. 또 아파트 시세가 항상 노출돼 있어 거품 가격은 발생하기 어렵다. 랜드 마크 아파트와 가격 격차를 보고 거품 가격을 판단하면 된다. ​(가격-2)아파트의 적정 가격 파악하는 법 → 아파트 시세의 판단 기준은 지역 내 최고가 아파트 시세다. 최고가 아파트 값이 주변의 다른 아파트보다 싸면 다시 오를 수 있다. 인수의 기회가 된다. ​(가격-3) 찌르고도 부진하자 거품 가격 아니다! 단순히 절대 가격이 비싸고 낮을 뿐 판단해서는 안 된다. 투기 수요 속의 실수요 시장을 확인해야 한다. 절대 가격이 낮아도 거품 가격은 존재한다. ​(가격-4)’평당 3,000’저거 →, 평당 1천 만 2천 만 3천 만원대에 상품에 대한 시장의 태도가 바뀐다. 그 지역에 사는 사람들의 공감을 얻어야 한다. ​(가격-5)언제 살까? 언제 팔까?→조금 쌀 때 사고, 시세가 상승했을 때 팔자. “바닥”과 “머리”를 확인하면서 매도. 인수하는 것은 불가능하다. ​(가격-6)재건축 가능 연한 연장?오해하지 않도록 →’새집’의 지속적인 공급이 없으면 이미 건설된 ‘신세’가격은 급등할 것이다. 신축과 신상정보를 모두 활용하자.​(가격-7) 뛰는 서울 아파트, 실스요츄은을 기억하 → 2018년 11월부터 2019년 5월까지 조정했던 서울의 아파트 시장이 2019년 6~7월에 상승 전환했다. 신규 입주물량이 많은 곳은 매매가 상승, 임차가 제자리걸음을 하는 실거주 시장이기 때문이다. 투자시장은 아니다.

(상품-1)’도 ‘판단 되지 않는 주상 복합 인수 방법 →의 주상 복합도 소비자의 기호에 의해서 선택권이 나뉘어 있다. 주상 복합 아파트만 수요를 분석해야 한다. ​(상품-2)주차장에서 체크한다 → 주차 시설이 아파트 선택의 중요 요소다. “구축 아파트는 주차장에서 체크한다”​(상품-3)입지가 중요한가, 상품성이 중요한가. →입지가 전부는 아니다. 상품 경쟁력도 중요해졌다. 하지만 입장이 상품보다 더 중요하다. 지불 가능한 경제력 속에서 최선의 입장을 택하는 것이 현명하다. ​(상품-4)재건축, 재개발의 시대다. 이유가 뭘까? → 주택 보급률 100%는 이제 질적 시장에 변화된다는 의미이다. 입장은 좋지만 상품이 좋지 않으면 뽑힐 확률이 올랐다는 얘기다. ​(상품-5)20년 이상의 구축의 아파트 입지와 상품의 경쟁력 모두 체크해라 → 입지가 우선이다. 상품성은 준공 연차마다 다르다. 주변의 대규모 공급도 알아봐야 한다. ​(상품-6)실패하지 않는 오피스텔 투자 저것 →의 공실의 가능성을 최우선으로 체크해야 한다. 집세의 수익률과 매매 시세 차익의 가운데 투자 목적을 명확히 해야 한다. ​(상품-7)의 중대형 아파트’인기’에 속지 마라 → 규제로 인한 풍선 효과일 가능성이 크다. 입주민 계층까지 체크하면서 좀 더 꼼꼼하게 살펴야 한다.(상품-8) 하락한 적 없는 확실한 상품, 토지->눈높이를 낮춰야 한다. 인플레이션 근처면 충분하고 그 이상은 플러스알파다. 이런 토지투자는 성공확률이 매우 높다.

>

(입지-1)서울도 모른다, 지방 투자. 유명 아파트일수록 검증된 단지다. 잘 모르는 지방에는 함정이 있다. ​(입지-2)투기 지역은 ‘정부 공인’최고의 인기 입지 → 정부 4단계의 입지 구분 법 현재의 규제 정책 및 조정 시장은 실수요자에 좋은 때이다. ​(입지-3)’강남 불패’언제까지? 서울의 입지 트렌드 따라잡→, 강남에서는 ‘강남’으로 서게 된 것은 1990년대이다. 지금은 교통, 환경, 교육의 일자리에 의해서 서울 최고의 입지가 분화되어 있다. ​(입지-4)GTX-B예타 통과, 아직 꼼짝 마라. 주변 지역의 수요는 아직 충분하지 않다. 정치적 결정의 가능성이 농후하다. 가시화된 뒤에 판단한다. ​(입지-5)’5대 프리미엄’에 주목하 →의 시세 차익 기대하기 위해서는, 교통, 교육, 상권, 자연 환경과 상품성을 꼼꼼히 물어야 한다. ​(입지-6)교통 교육 환경 모두 좋은 중소 도시, 투자. ‘나는 반대다’ 입장이 좋아 보여도 수요가 오지 않으면 곤란하다. 중소도시들은 가격 왜곡도 심하다.

(정책-1)부동산 정책이 현실과 엇박잔 이유 → 부동산은 수요.공급의 문제이다. 경제 문제를 정치적으로 해결하는 것이 어려워지는 것이다. ​(정책, 2)부동산이 폭락하면 전 국민이 강남에 살 수 있을까? 모두가 좋아하는 입장은 공급이 제한적이다. 결국 지불 가능한 사람만이 살 수 있다. ​(정책-3)보수든 진보인 부동산 정책은 마찬가지다. 국민이 원하는 것을 정부가 어떻게 해줄 것으로 기대하지 말라. 정부는 만능이 아니다. 경제 활동은 결국 개개인의 역할이다. ​(정책-4)정책만 분석해도’셀프 전문가’가 되→ 누가 혜택을 볼까? 그 혜택은 무엇인가. 두가지 본다. ​(정책-5)부동산 정책, 늦게’대응’ 하지 말고 미리’반응’하라 → 반응과 대응은 ‘능력이나 우에콤’ 같은 것이다. 반응하기 위해서는 꾸준한 관심이 필요하다. ​(정책-6)8.2대책, 9.13대책 이후 추가 하락 너무 기대하지 말라고 → 부동산 정책의 의도는 ‘투기 수요 억제’이다. 시세 하락은 어렵게 ​(정책-7)주택 가격의 폭락을 원한다고, 아무것도 못하→’수요

아무리 하늘 아래 새로운 것은 없다지만 진짜 새로운 것이 아닌 신간을 다시 펴낸……부동산 가격 상승은 시장의 자연스러운 반응이라는 것처럼 시장의 반응에 돈 냄새를 맡은 다양한 관련 분야 종사자들이 날뛰는 것 또한 자연스러운 반응이 아닐까. 이 책을 덮고 단 한 단어로 서평을 끝내려면 부동산이든 책 출판이든 결국 #대한민국 부동산취급설명서 #파ノ #김학렬 #대한민국 #부동산 #취급설명서 #투자 #서울부동산 #새것이없다신간 #자칭인사이터 #거친출판속도 #당신 자신의 입장을 알라 #질적 출판을 원합니다

>