모두의 스터디 임장 및 모의투자 1 ❓

8월에 해온 지역은 이미 블로그에 게재한 것처럼 고덕 지구 입주장인 지역이지만 아무래도 투자금이 너무 크기 때문에 모의 투자 대상으로 하는 것은 어려운 것 같아 7월에 해온 지역인 대전월 평동에 대한 모의 투자에서 진행되고 보도록 하겠습니다.대전은 지금도 핫하지만 당시에도 매우 핫한 상태였기 때문에 대전에 뭔가 하나 투자해봐야 할 것 같았습니다.

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제가 갔던 날이 7.16일이니까 당시의 매매의 출입은 그런 상태였습니다. 대전은 이제 많이 올라가서 들어가서는 안 된다는 의견도 있었지만 대전은 아직 절반도 안 왔다는 얘기도 있어서 그중 저평가된 지역을 고르려고 했어요.그래서 찾다가 둔산동에서 가까운 서구 지역인데, 아직 가격이 오르지 않은 월평동과 중구 태평동을 주목해 봤습니다.

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내가 알아서 2달도 채 안 되에 갭이 그때보다 1000-2000가량 진행된 상태군요.7월 중순경에는 보도우네 마을은 갭 2000, 예는 3000-4000정도였습니다.중구 대신 월평동을 더 유심히 본 이유는 중구의 경우 중개인들의 의견이 별로 선호되는 지역이 아니기 때문에 나중에 팔 때 원하는 시기에 매물이 잘 안 될 수 있다는 의견을 많이 주셨기 때문입니다. 지금은 대전의 분위기가 좋고 투자자들이 많이 들지만, 만약 차이 2000전후의 보도우네 마을이 갭 5000이 되면 그래도 사람들이 보도우네 마을을 살까?에 대한 확신이 없었다고 해야 할 것 같습니다.물론 매도는 2년 후 그러니까 그 때 되면 나의 생각이 옳은지 틀렸는지 확인할 필요가 있다고 생각합니다.그래서 다음으로 생각한 것이 월평동이었습니다.

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월평동은 크목항이 있는 모인 군대동과 지하철 2정거장이 떨어진 곳이며, 둔산동 학원 가와의 접근성도 떨어지지 않지만 차이가 작은 지역입니다.실제로 동구의 세도우룸에 뷰도 차이가 7000-1억원 정도의 대전 시장에서 허 겐 노노에서 보기에 갭 5000-6000정도 확인되므로, 접근하고 보는 것이라고 생각했습니다.사실 이것저것 조사해보니 월평동의 대장은 누리아파트였습니다. 누리가 대형 평형에 있고, 역 바로 앞이라 그런지 선호도가 가장 좋은 것 같아요. 그러나 법인에 투자를 고려하면 전용 85m2을 초과하면 건물 추가 10%의 세금이 있으므로, 법인의 투자에는 맞지 않는다고 생각했다.그 다음으로 생각되는 아파트가 무지개 아파트와 황실 타운의 아파트였습니다.

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가격도 그렇게 많이 급등한 지역은 아닌 상태에요.내가 한 시점에서 2주 전부터 황실 타운의 것이 정말 많이 거래된 상태였습니다.네이버 매물이라도 좋다면 보류 또는 매매 완료 상태였네요.그래도 당시는 2.8-2.9억원 정도로 완전 타프츄은과 1층이 없는 매물도 1-2개 있었습니다.방문 당시에는 매물 2개를 소개 받았습니다.매물 1은 약간의 사이드 쪽의 자랑거리이다만, 수리가 일부만 되어 있어 추가의 수리가 필요한 상태에서 예상 수리비는 500-1000정도 걸려2.8억의 매물이었습니다. 매물 2는 RR에 가까운 위치에 수리는 주인 실고쥬 때문에 잘 장식하고 둔 집이어서 수술이 많지 않은 집인데 가격이 3.05억에 나왔더라구요.후에 2주 정도 후에 다시 매물이 나왔다고 연락 주신 물건이 있는데 그 물건까지 다시 한번 정리를 하겠습니다.

정도로 생각해 봤습니다.실제 투자를 하지 못한 이유는 지금도 차이가 7000이상 들지만 과연 값이 오르고 간극이 1-1.2억 이상이 되면 투자자에 매도가 불가능하다고 생각했고, 매도시에는 25년 된 구축, 실고쥬을 중심으로 수요가 있는 것 같은데 과연 3.6억원 정도까지 인수가 쫓아오는 것인지에 대한 확신이 없었던 것입니다.지금 돌이켜보면 매물 3이 가장 좋은 매물이었던 것 같습니다.매물 1과 2의 경우는 수리 시에 한번 잔금을 받아야 한다면 추가로 대출이 필요한 경우 금융 비용이 들기도 있다는 단점도 있었네요.황실타운의 장점은 최근 엘리베이터를 새로 수리해 엘리베이터 사용이 쾌적해졌다는 점이 있습니다. 도룡동 쪽에 신세계 사이언스 콤플렉스가 완성되면 좀 더 인프라가 좋아진다는 이야기를 해주셨습니다. 그리고 2호선 트램이 건설되면 정부 청사 역이 더블 역세권이 될 것이지만, 거기도 비슷하니까 좋은 재료로서 볼 생각입니다.당시 소장은 3억 중반-4억까지 갈 지역이라고 본다고 하셨습니다.그 후 1개월도 안 돼서 호가에서는 3.5억까지 나오고 있으니까 정말 3억 중반 이상의 가격 상승을 나타낼 수도 있겠네요.아직 실제 거래 가격은 3.13억이 최고로 보입니다.2년 만에 수익이 어떤지, 1억 이상의 갭을 놓고도 25년 된 구축을 투자자가 받아 줄지는 한번 지속적으로 봐야 합니다.​

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