포항 부동산 시장은 어떻게 될까요?

포항에 대해 질문하시는 분이 계시기 때문에 몇 가지만 더 말씀드리고 싶습니다.작은 도시들은 별로 분석을 하지 않는 이유가 몇 가지 있습니다.그 도시 자체를 분석하는 것 외에도 그 도시가 중심이 될 수 없게 되면 전체의 큰 방향이 중심에 있는 도시와 같은 흐름이 되어 가는 것이 일반적 흐름입니다.그래서 그 도시만 분석하는 것이 아니라 그와 관련된 중심 도시의 흐름과 함께 분석해야 하기 때문에 사실은 두 도시를 동시에 분석해야 할 것 같아요.그래서 작은 도시가 쉽다고 생각하지만 입주물량으로도 설명하지 못하는 부분이 많은 곳이 위성도시의 역할을 하고 있는 규모가 작은 도시입니다.또 다른 리스크로는 투자에 들어갈 때와 나올 때 큰 차이가 납니다.이는 작은 도시가 만들어내는 수요의 힘이 상대적으로 약하기 때문입니다.이 리스크를 기본적으로 두 가지는 가져간다고 생각해야 합니다.그래서 우리가 입주량에서 설명하기 힘든 부분이 많은 곳이 이런 작은 도시이기 때문에 광역시 도시보다 분석이 어렵다는 게 개인적인 생각입니다.수요가 작다 보니 공급량이 작은데 전세가격이 오르지 않는 경우가 있어 매매가와 전세가격을 입주물량과 관련해 예측하기가 좀 어렵습니다.포항의 전체 가격 흐름을 알기 위해서는 우선 수요가 공급에 맞춰 어떻게 과거에 움직였는지 파악하는 것이 좋습니다.그 도시가 가진 기본적인 수요를 지금까지 소화한 공급량으로 대략적으로 파악합니다.1987년부터 2020년까지의 평균 공급량을 보면, 3400정도로 포항의 주택 시장에 소화해 왔습니다.도시의 규모에 비해 전체적으로 공급량이 조금 많아 보이고, 가격이 다른 도시에 비해 상대적으로 변동폭이 한 자릿수에서 거의 있어 두 자릿수 폭등하는 수준의 상황은 만들어지지 않았음을 알 수 있습니다.전체적인 수요는 3천에서 3400 정도로 신규 수요가 만들어진 것 같고, 내부 매수 수요는 대구 부동산 시장과 관련해 판단하고 움직이는 형태로 진행되고 있음을 보여줍니다.여기서 착각하는 것이 3,4백이라는 신규 수요는 매입 수요가 아닙니다. 그 도시 내부에서 교환하는 수요가 더 큰 인수 수요입니다.​

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그래프에서 보는 것처럼 중심 도시의 흐름, 즉 대구와 비슷한 가격 변동성을 보이고 움직이고 있다고 생각합니다.위의 그림과 같이 입주물량에 영향을 받으면서 가격 변동성은 거의 대구와 유사한 흐름을 보이고 있음을 알 수 있습니다.3,200 정도의 입주 물량을 기점으로 누적할 때, 그리고 해당 입주 물량이 많을 때 크게 흔들릴 것으로 보입니다.위 그래프로 보면 해당 입주 물량보다는 누적 공급량으로 표현한 그래프로 가격 변동성과 조금 일치할 것 같습니다.2006년의 경우 해당 입주 물량은 901가구이며 상승을 가져왔지만 누적 공급량은 3천143가구 가까이 머물면서 상승폭을 줄여 상승세를 만들어냈습니다.2006년부터 대구의 경우는 과공급이 본격적으로 시작되어 그해 중반부터 하락하기 시작한 해입니다.포항이 입주 물량이 천 가구 이하로 떨어질 때 독자적 동력을 갖고 힘을 발휘하지 않을까 싶지만 2016년에는 그해 1258가구가 입주 물량임에도 대구의 하락처럼 떨어집니다.축적된 공급량으로 보면 4059가구에서 과공급 상태임을 알 수 있습니다.2015년에는 그해 입주물량이 4098가구이고, 누적 공급량은 2461가구였을 때 대구의 상승에 따라 그해 입주물량을 돌파하고 상승합니다.2018년에는 8894가구가 되어 역대급 물량이 입주하고 누적 공급량은 4,728가구이므로 대구의 가격 상승과는 반대로 노력을 기울이지 못하고 하락합니다.이렇게 입주물량과 상관관계가 상대적으로 광역시 도시보다 함께 움직이는 비중이 상대적으로 낮아 그 밖의 대구라는 변수에 많은 영향을 받는 것을 알 수 있습니다.그래서 작은 도시의 특성이 포항의 자체 공급량이 많으면 힘을 쓰지 않고 중심 도시의 하락이 되면 거기에 다시 영향을 받는 이중의 위기를 맞고 있습니다.포항은 2020년 3464세대를 기점으로 3년 공급이 전혀 없는 상태입니다.그래서 많은 투자자들이 관심을 갖고 보고 있는 중이라고 알고 있습니다. 그간의 큰 흐름은 하락기에도 대구와 마찬가지로 핵심 건물인 신축건물의 상승에 동참했습니다.이는 모든 지방에서 볼 수 있는 이번 상승장과 하락장에서 볼 수 있는 특성이기 때문에 그리 어렵지 않았습니다.문제는 이 두 번째로 공급량이 줄어들고 본격적으로 상승하느냐입니다.대구는 아직 상승이다, 하락이다, 방향을 정하지 못한 상태에서 우한 코로나 바이러스의 영향으로 크게 심리가 위축되어 지난주 마이너스까지 나오게 되었습니다.그래서 너무 긍정적으로 모든 부동산이 상승세에 가세한다고 생각하기보다는 지역과 상품을 좀 더 좁혀서 선택하는 시기인 것 같습니다.2022년 상반기까지는 대구도 공급으로 시장을 하락시키는 것이 아닙니다.다만 심리적인 영향이나 경제적 충격으로 시장에 나올 수 있는 매물로 인한 하락도 있을 수 있기 때문에 이를 보고 있는 포항시장에서 모든 것이 좋아질 것이라고 판단하기는 이르다고 봅니다.2007년부터 2010년의 과공급과 2011년부터 2015년의 공급량 부족이 거의 같은 흐름으로 대구와 포항이었지만 2020년 이후에는 공급량의 흐름이 조금 달라집니다.좀 더 시장흐름이 어려워졌다고 할 수 있습니다.그래서 상품과 지역의 선택을 조금 좁혀 가는 방법이 최소한 안전판 역할을 할 것이라고 생각합니다.어떤 이유에서든 과거에 움직임이 있던 곳을 찾는 것도 방법이고, 현 시점에서 어려운 시기에도 수요가 움직이는 곳을 중심으로 선택하는 것이 좋을 것 같습니다.감사합니다자료공유시 출처를 남겨주세요.​​​​​​​​